Información que debes conocer

Excluyendo los impuestos a la propiedad y el seguro, un pago hipotecario tradicional de tasa fija consiste en dos partes: (1) intereses del préstamo y (2) pago hacia el capital, o saldo pendiente del préstamo.

Sin embargo, muchas personas se sorprenden al saber que la cantidad que se paga en intereses y capital varía drásticamente con el tiempo. Esto se debe a que los préstamos hipotecarios funcionan de tal manera que los primeros pagos se destinan principalmente a intereses, y los pagos posteriores se destinan principalmente al capital.

Al principio... pagas intereses

Para ayudar a calcular los pagos mensuales de préstamos basados en diferentes tasas de interés, hace mucho tiempo los prestamistas desarrollaron lo que se conoce como “tablas de amortización”. Estas tablas también permiten calcular con bastante facilidad cuánto dinero de cada pago corresponde a intereses y cuánto se aplica al saldo principal.

Por ejemplo, calculemos el capital y los intereses del primer pago mensual de una hipoteca a 30 años por $100,000 con una tasa del 7.5 por ciento. Según las tablas de amortización, el pago mensual fijo de este préstamo es de $699.21.

El primer paso es calcular los intereses anuales multiplicando $100,000 × .075 (7.5%). Esto equivale a $7,500, que luego dividimos entre 12 (por el número de meses en un año), lo que da $625.

Si restas $625 del pago mensual de $699.21, vemos que:

• $625 del primer pago son intereses
• $74.21 del primer pago se aplican al capital

Luego, si restamos $74.21 (el primer pago a capital) de los $100,000 del préstamo, obtenemos un nuevo saldo principal pendiente de $99,925.79. Para determinar los pagos de capital e intereses del siguiente mes, solo repetimos los mismos pasos.

Así, ahora multiplicamos el nuevo saldo principal (99,925.79) por la tasa de interés (7.5%) para obtener intereses anuales de $7,494.43. Dividido entre 12, esto equivale a $624.54. Entonces, durante el pago del segundo mes:

• $624.54 son intereses
• $74.67 se aplican al capital

Nota: En Canadá, los pagos se capitalizan semestralmente en lugar de mensualmente.

Capital (Equity)

Como puedes ver en el ejemplo anterior, aunque al principio se paga mucho en intereses, también se va reduciendo lentamente la deuda total. Esto se conoce como generar capital (equity). Así, incluso si vendes una casa antes de liquidar por completo el préstamo, solo debes pagar el saldo principal pendiente; la diferencia entre el precio de venta y el capital pendiente es tu equity.

Para generar equity más rápido —y también ahorrar dinero en intereses— algunos propietarios eligen préstamos con calendarios de pago más rápidos (como un préstamo a 15 años).

Tiempo versus ahorro

Para ilustrar cómo funciona esto, consideremos nuevamente nuestro ejemplo anterior de un préstamo de $100,000 al 7.5% de interés. El pago mensual es de alrededor de $700, lo que en 30 años suma $252,000. En otras palabras, durante la vida del préstamo pagarías $152,000 solo en intereses.

Sin embargo, con un calendario de pagos más agresivo como el de un préstamo a 15 años, el pago mensual sube a $927, para un total de $166,860 durante la vida del préstamo. Obviamente, los pagos mensuales son mayores que en una hipoteca a 30 años, pero durante la vida del préstamo ahorrarías más de $85,000 en intereses.

Ten en cuenta que los préstamos a corto plazo no son la mejor opción para todos, así que asegúrate de consultar con tu prestamista o agente inmobiliario qué tipo de préstamo tiene más sentido para tu situación particular.